La SCI est un type de société dont l’objectif est la gestion d’un patrimoine immobilier. Etre membre d’une SCI est une belle aubaine pour quiconque désire investir dans l’immobilier avec un capital modeste. Quels sont alors les intérêts d’une SCI ?
La SCI qu’est ce que c’est ?
La SCI ou Société Civile Immobilière désigne une association de deux ou plusieurs personnes, liées par un contrat de société avec pour objet la mise en commun de biens immobiliers en vue de jouir des bénéfices et des dettes qui pourraient en résulter. Comme toute société, la SCI est régie par des statuts, possède un nom, un siège et un capital social et une durée de vie. Elle est exclusivement consacrée à l’achat et à la gestion de biens immobiliers et ne peut en aucun cas effectuer la revente d’immeubles.
Les types et la gestion d’une SCI
Il existe différents types de SCI selon les objectifs immobiliers qui lui son assignés. On distingue par exemple la SCI professionnelle, la SCI de gestion simple, la SCI de construction-vente. On parle également de SCI à capital fixe et de SCI à capital variable. La gestion d’une SCI est souvent confiée à un gérant désigné par les associés. Il peut aussi être un associé de la SCI. Ses missions et ses pouvoirs sont définis dans les statuts de la société. Son rôle est d’assurer l’administration efficiente et transparente de la SCI à travers la gestion des tâches courantes.
Pourquoi créer une SCI
La création d’une SCI présente de multiples avantages.
La planification et la simplification de la transmission d’un bien
Suite à un décès, un même bien est légué à plusieurs personnes qui doivent donc se le partager. La prise d’une décision à l’unanimité par les héritiers donne lieu à des désaccords et retarde l’appropriation du legs. Dans le cadre d’une SCI, les décisions liées à la cession de biens sont tranchées par le gérant, indépendamment des désaccords entre héritiers. Un héritier peut décider de céder librement ses parts sans provoquer la vente du bien.
La donation-partage pour préserver le bien immobilier
Au travers du principe de donation-partage, un parent peut transférer, de son vivant, des parts de la SCI à chacun de ses enfants. La jouissance des parts par les enfants n’intervient qu’après le décès du parent donateur. Ce faisant, les risques d’indivision et de mésentente s’en trouent limités et le patrimoine est conservé.
Les dons successifs pour contourner les droits de succession
Dans le contexte d’une SCI, chaque bien immobilier représente un lot de parts sociales. Le parent membre d’une SCI peut transférer son patrimoine à ses héritiers à hauteur de 100.000 euros tous les 15 ans et ce, sans verser les droits de donation. Le transfert peut s’effectuer par portions de 100.000 euros pour un bien d’une valeur excédant ce seuil, jusqu’à transmission de la part totale du parent. L’abattement successif s’appliquant à ce type de donation dispense les héritiers du paiement des droits de succession.
La protection du conjoint ou du concubin survivant
Le concubin et le partenaire du Pacte Civil de Solidarité PaCS n’étant pas mariés, n’ont pas droit à l’héritage. Les enfants reçoivent le bien immobilier en héritage et peuvent déloger le concubin ou le partenaire PaCS, même si celui-ci était détenteur du bien avec le défunt. Pour éviter cette situation, dans le cas d’une SCI, l’un des époux possède la moitié des parts SCI en nue –propriété et l’autre moitié en usufruit tandis que l’autre époux procède inversement. Le survivant, après le décès d’un des conjoints se voit recevoir l’usufruit des parts en nue-propriété du défunt et se retrouve donc avec la moitié des parts en usufruit et l’autre moitié en propriété. Il ne verse pas de droits de succession.
Une procédure fiscale avantageuse
L’impôt sur la plus-value intervient lors de la cession d’un bien immobilier. Selon la durée de détention, une réduction de la base d’imposition est appliquée. Après 22 ans de détention survient l’exonération totale. Dans le cas d’une SCI, le temps de détention est déterminé à partir de la date de cotisation des parts. Ainsi, la date d’acquisition ou d’introduction du bien dans le patrimoine de l’entreprise n’est pas considérée. Il en résulte qu’un associé possédant des parts de la SCI depuis au moins 22 ans peut bénéficier de l’exonération d’impôts lors de la cession de ces parts, indépendamment de la durée de détention de ces parts par la société.
Le démembrement pour jouir de la propriété du bien
La transmission du bien immobilier aux héritiers du vivant des parents associés d’une SCI présente un risque. Si les parents logent dans l’immeuble ou la maison, en cas de discorde, ils s’exposent alors à une expulsion par les héritiers dès la finalisation de la procédure de transmission. Pour contourner cette situation, grâce à la SCI, les parents peuvent conserver l’usufruit et transmettre uniquement la nue-propriété des parts sociales. Ainsi, ils peuvent continuer à vivre dans la maison ou en percevoir le loyer si le bien est mis en location. Après leur disparition, les enfants, sans verser les droits de succession, reçoivent l’usufruit des parts de SCI.
La SCI ou Société Civile Immobilière est une association de personnes qui se mettent ensemble pour la gestion d’un parc immobilier en vue d’en tirer profit. Elle constitue un moyen efficace pour investir et préparer sa succession et présente bien des avantages. Mais pour en tirer le meilleur parti, il convient de se faire accompagner par un expert lors de la rédaction ses statuts afin de prévoir tous les cas de figure probables et de ne point se faire piéger.
